Baux commerciaux

Texte applicable

Article L.145-1 et suivants du code de commerce

Conditions d’application du statut des baux commerciaux

Le contrat par lequel un bailleur loue un local commercial à un locataire ayant un fonds de commerce est nécessairement régi par le statut obligatoire des baux commerciaux instauré par le Décret du 30 septembre 1953 (codifié aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce) dès lors que les conditions suivantes sont réunies : 

• le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés s’il s’agit d’un commerçant ou d’un industriel, ou au répertoire des métiers si c’est un artisan.
• le local mis à disposition par le bailleur doit être affecté à l’exploitation d’un fonds de commerce
• l’activité exercée dans le local doit être bien réelle, à savoir qu’elle doit générer de la clientèle et être autonome dans son fonctionnement.

Le statut des baux commerciaux est protecteur des droits et intérêts du locataire, qui aspire à une stabilité certaine pour développer son fonds de commerce ; cette protection a été encore récemment renforcée par les dernières évolutions législatives (loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi « Pinel », publiée le 19 juin 2014)

Principales dispositions du statut des baux commerciaux favorable au locataire

Durée minimale du bail commercial : hors le cas des baux dérogatoires précaires de 2 ans (maintenant de 3 ans depuis la loi Pinel) qui ne sont admis que dans des cas limités, la durée du bail commercial est au minimum de 9 ans à la charge du propriétaire qui ne doit donner congé  qu’à l’issue de cette durée alors que le locataire dispose de la faculté de résilier par période triennale (d’où l’expression « bail 3-6-9 ») moyennant l’envoi par voie d’huissier ou par lettre recommandée (LRAR) (depuis la loi Pinel) d’un congé au bailleur au moins six mois à l’avance.

Plafonnement et conditions d’augmentation du loyer : le montant du loyer est plafonné et seulement augmenté annuellement ou tous les trois ans selon l’indice de référence stipulé dans le bail et qui peut être soit l’indice des loyers commerciaux (ILC) soit l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) en fonction de l’activité du locataire. Le montant du loyer peut être déplafonné dans le cas où le locataire exerce dans le local une activité autre que celle décrite dans le bail où dans le cas d’une forte augmentation de la valeur locative. Toutefois, la loi « Pinel », qui instaure un « plafonnement du déplafonnement », limite à 10% du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire, dans les cas (rares) où le déplafonnement du loyer est admis et en cas de renouvellement du bail.

Droit au renouvellement : le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail (sous réserve de formuler sa demande de renouvellement dans les 6 mois qui précèdent l’échéance du bail) qui implique le versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction si ce dernier refuse de renouveler le bail. En cas de renouvellement du bail à la demande du locataire, le nouveau loyer est fixé en considération du loyer d’origine et de la variation de l’indice stipulé dans le bail d’origine (ILAT ou ILC selon le cas).

Cession et droit de préemption : le locataire dispose de la faculté de céder son fonds de commerce ou son droit au bail séparément. La loi Pinel a instauré également un droit de préemption au locataire en cas de vente du local. Ce dernier dispose d’un délai prioritaire d’un mois (à compter de la notification par LRAR par le bailleur de son intention de céder son local) pour en faire l’acquisition.

Transparence des relations bailleur/locataire : la loi Pinel instaure, à l’instar des baux d’habitation, l’obligation de dresser de manière contradictoire un état des lieux d’entrée et de sortie ; à défaut de quoi, le local sera présumé avoir été restitué en bon état et le dépôt de garantie devra être restitué au locataire. Dans le sens encore d’une plus grande transparence entre le bailleur et le locataire, la loi prévoit un inventaire précis et limitatif des charges locatives et impôts revenant à chaque partie (décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014) ainsi que la liste des travaux pouvant être imputés au locataire. Le bailleur a l’obligation d’informer le locataire des travaux effectués dans les trois ans précédant son entrée dans le local et des travaux envisagés pour les trois ans à venir.